ปัญหาที่เจ้าของห้องพัก อพาร์ตเมนต์ หอพัก หรือบ้านเช่าพบบ่อย คือ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ติดต่อไม่ได้ หายไปจากห้อง แต่ของยังอยู่เต็มห้อง ทั้งเสื้อผ้า เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือทรัพย์สินส่วนตัวต่าง ๆ
หลายคนคิดว่า “ห้องก็เป็นของเรา ผู้เช่าก็ไม่จ่ายค่าเช่าแล้ว ทำไมจะเปิดห้องเข้าไปไม่ได้” หรือ “ของอยู่ในห้องเรา จะขนออกไปเก็บไว้ก่อนก็น่าจะได้”
แต่ในทางกฎหมาย เรื่องนี้ต้องระวังมาก เพราะแม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของห้อง แต่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผล หรือผู้เช่ายังถือว่าเป็นผู้ครอบครองห้องอยู่ ผู้ให้เช่าไม่ควรเข้าไปในห้อง ย้ายของ ตัดกุญแจ หรือเอาทรัพย์สินของผู้เช่าออกมาเองโดยไม่มีขั้นตอนที่เหมาะสม เพราะอาจถูกกล่าวหาว่าบุกรุก ลักทรัพย์ ทำให้เสียทรัพย์ หรือถูกฟ้องเรียกค่าเสียหายภายหลังได้
บทความนี้จะอธิบายว่า ถ้าผู้เช่าหายไป แต่ของยังอยู่เต็มห้อง เจ้าของห้องควรทำอย่างไรให้ถูกต้องและลดความเสี่ยงทางกฎหมาย
เจ้าของห้องเข้าไปในห้องเองได้ไหม
โดยหลักแล้ว ไม่ควรรีบเข้าไปในห้องเองทันที แม้ห้องจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า เพราะการให้เช่าเป็นการให้ผู้เช่าใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ผู้เช่าจึงมีสิทธิครอบครองและใช้ห้องตามสัญญาเช่า
ถ้าผู้ให้เช่าเปิดห้องเข้าไปเองโดยไม่มีการบอกเลิกสัญญา ไม่มีเหตุฉุกเฉิน ไม่มีพยาน ไม่มีการบันทึกหลักฐาน หรือเข้าไปย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า อาจเกิดปัญหาได้ เช่น
- ผู้เช่ากลับมากล่าวหาว่าของหาย
- ผู้เช่าแจ้งความว่าผู้ให้เช่าบุกรุก
- ผู้เช่าเรียกค่าเสียหาย
- ผู้เช่ากล่าวหาว่าทรัพย์สินถูกทำลายหรือสูญหาย
- กลายเป็นข้อพิพาทที่เสียเวลาและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าเดิม
ดังนั้น สิ่งสำคัญคือเจ้าของห้องต้องทำให้เห็นว่าไม่ได้เข้าไปโดยพลการ ไม่ได้มีเจตนาเอาทรัพย์สินของผู้เช่า และได้ดำเนินการตามขั้นตอนอย่างสุจริต
ขั้นตอนแรก: ตรวจสัญญาเช่าก่อน
ก่อนดำเนินการใด ๆ ควรนำสัญญาเช่ามาตรวจให้ละเอียดว่าในสัญญามีข้อความเกี่ยวกับกรณีผู้เช่าผิดนัด ไม่จ่ายค่าเช่า ทิ้งทรัพย์สินไว้ หรือผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าตรวจห้องหรือไม่
ข้อความที่ควรตรวจ เช่น
- กำหนดชำระค่าเช่าวันไหน
- ถ้าไม่จ่ายค่าเช่ากี่วันถือว่าผิดสัญญา
- ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อใด
- ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าตรวจห้องในกรณีใดบ้าง
- กรณีผู้เช่าทิ้งของไว้ จะถือว่าสละการครอบครองหรือไม่
- มีข้อกำหนดเรื่องการเก็บรักษาหรือจำหน่ายทรัพย์สินของผู้เช่าหรือไม่
- มีเบอร์โทร ที่อยู่ หรือบุคคลติดต่อฉุกเฉินของผู้เช่าหรือไม่
ถ้าสัญญาเขียนไว้ชัด จะช่วยให้ผู้ให้เช่าดำเนินการได้ง่ายขึ้น แต่แม้มีข้อความในสัญญา ก็ยังควรทำอย่างรอบคอบ ไม่ควรเปิดห้องหรือขนของโดยไม่มีพยานและไม่มีการบันทึกหลักฐาน
ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ต้องบอกเลิกสัญญาก่อน
กรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าควรทำหนังสือทวงถามและบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าก่อน โดยเฉพาะการเช่าที่ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ควรให้เวลาผู้เช่าชำระค่าเช่าไม่น้อยกว่า 15 วัน
หนังสือบอกกล่าวควรระบุให้ชัดเจน เช่น
- ผู้เช่าค้างค่าเช่าเดือนใดบ้าง
- จำนวนเงินที่ค้างชำระ
- ให้ชำระภายในกี่วัน
- หากไม่ชำระภายในกำหนด จะถือว่าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา
- ให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบห้องคืน
- หากไม่มาติดต่อหรือไม่ขนย้ายของ ผู้ให้เช่าจะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
ควรส่งหนังสือไปยังที่อยู่ตามสัญญา ที่อยู่ตามบัตรประชาชน หรือช่องทางที่เคยติดต่อกัน เช่น ไปรษณีย์ลงทะเบียน LINE อีเมล หรือข้อความ โดยเก็บหลักฐานการส่งไว้ทั้งหมด
ติดต่อผู้เช่าให้ครบทุกช่องทาง
ก่อนเปิดห้องหรือดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เช่า ควรพยายามติดต่อผู้เช่าให้ชัดเจนก่อน เช่น
- โทรศัพท์
- ส่งข้อความ
- LINE
- อีเมล
- ส่งหนังสือไปตามที่อยู่ในสัญญา
- ติดต่อผู้ค้ำประกัน ถ้ามี
- ติดต่อบุคคลฉุกเฉินที่ผู้เช่าให้ไว้
- แจ้งนิติบุคคลหรือผู้ดูแลอาคารให้รับทราบ
ทุกครั้งที่ติดต่อ ควรเก็บหลักฐานไว้ เช่น ภาพหน้าจอ บันทึกการโทร หลักฐานไปรษณีย์ หรือข้อความที่ส่งไป เพราะถ้ามีข้อพิพาทในภายหลัง จะใช้แสดงได้ว่าผู้ให้เช่าพยายามดำเนินการโดยสุจริตแล้ว
เปิดห้องได้เมื่อไหร่
การเปิดห้องควรทำเมื่อมีเหตุจำเป็นและได้ดำเนินการเบื้องต้นแล้ว เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่า ติดต่อไม่ได้ ส่งหนังสือบอกกล่าวแล้ว และมีเหตุอันควรเชื่อว่าผู้เช่าทิ้งห้องหรือไม่กลับมาใช้ห้องแล้ว
แต่แม้จะถึงขั้นต้องเปิดห้อง ก็ไม่ควรเปิดคนเดียว ควรมีพยานร่วมรับรู้ เช่น
- ผู้ดูแลอาคาร
- นิติบุคคลอาคารชุด
- ผู้ใหญ่บ้านหรือเจ้าหน้าที่ท้องที่ แล้วแต่กรณี
- พยานบุคคลอย่างน้อย 2 คน
- เจ้าหน้าที่ตำรวจ หากสามารถประสานให้มาร่วมตรวจดูได้
ควรถ่ายวิดีโอไว้ตั้งแต่ก่อนเปิดห้อง ระหว่างเปิดห้อง และขณะตรวจทรัพย์สินภายในห้อง เพื่อแสดงสภาพห้องและสิ่งของที่พบอย่างครบถ้วน
ถ้าจะย้ายของออก ต้องทำบัญชีทรัพย์สิน
หากจำเป็นต้องย้ายของผู้เช่าออกจากห้อง เช่น เพื่อป้องกันความเสียหาย เพื่อซ่อมแซมห้อง หรือเพื่อให้สามารถนำห้องกลับมาใช้ประโยชน์ได้ ควรทำบัญชีทรัพย์สินอย่างละเอียด
บัญชีทรัพย์สินควรระบุ เช่น
- รายการสิ่งของ
- จำนวน
- สภาพของสิ่งของ
- ภาพถ่ายของสิ่งของ
- วันและเวลาที่พบ
- สถานที่เก็บรักษา
- รายชื่อพยานที่อยู่ร่วมในการตรวจและขนย้าย
สิ่งของที่มีมูลค่าควรแยกเก็บให้ปลอดภัย เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เอกสารสำคัญ กระเป๋า เครื่องประดับ หรือของมีค่า ส่วนของที่เป็นขยะ ของเน่าเสีย หรือของที่อาจก่ออันตราย ควรถ่ายภาพและบันทึกเหตุผลให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ
อย่าเอาของผู้เช่าไปใช้หรือขายเองทันที
แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า แต่ผู้ให้เช่าไม่ควรนำทรัพย์สินของผู้เช่าไปใช้ ขาย ทิ้ง หรือหักแทนค่าเช่าเองทันที เพราะทรัพย์สินเหล่านั้นยังอาจเป็นของผู้เช่าอยู่
ถ้าผู้ให้เช่านำของไปขายหรือใช้เองโดยไม่มีข้อตกลงหรือไม่มีคำสั่งศาล อาจถูกกล่าวหาว่าเอาทรัพย์ของผู้อื่นไปโดยไม่ชอบได้ โดยเฉพาะของที่มีมูลค่า เช่น ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า คอมพิวเตอร์ โทรศัพท์ หรือทรัพย์สินส่วนตัว
แนวทางที่ปลอดภัยกว่าคือ เก็บรักษาไว้ก่อน แจ้งให้ผู้เช่ามารับคืนภายในกำหนด และหากยังไม่มารับหรือมีค่าใช้จ่ายค้างชำระ ควรปรึกษาทนายเพื่อดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมออก ต้องฟ้องขับไล่
ถ้าผู้เช่ายังถือครองห้องอยู่ ไม่ยอมส่งมอบห้องคืน หรือมีข้อพิพาทว่าเลิกสัญญาแล้วหรือไม่ ผู้ให้เช่าอาจต้องฟ้องคดีขับไล่และเรียกค่าเสียหาย
คดีขับไล่อาจมีคำขอ เช่น
- ให้ผู้เช่าออกจากห้อง
- ให้ส่งมอบห้องคืน
- ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง
- ให้ชำระค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าใช้จ่ายอื่น
- ให้ชำระค่าเสียหายระหว่างที่ยังไม่ส่งมอบห้อง
- ให้ชดใช้ค่าเสียหายจากทรัพย์สินภายในห้องที่เสียหาย
การฟ้องคดีอาจดูยุ่งยาก แต่ในหลายกรณีเป็นวิธีที่ปลอดภัยกว่าการเปิดห้อง ขนของ หรือเปลี่ยนกุญแจเอง เพราะเมื่อมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล ผู้ให้เช่าจะมีฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่า
กรณีฉุกเฉินเข้าไปในห้องได้ไหม
บางกรณีอาจมีเหตุจำเป็นเร่งด่วน เช่น
- น้ำรั่ว
- ไฟไหม้
- กลิ่นเหม็นรุนแรง
- มีเสียงผิดปกติ
- มีเหตุสงสัยว่าเกิดอันตรายต่อชีวิตหรือทรัพย์สิน
- ห้องก่อความเสียหายต่อห้องอื่น
กรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจมีเหตุจำเป็นต้องเข้าไปตรวจสอบเพื่อป้องกันความเสียหาย แต่ควรทำอย่างรอบคอบ เช่น แจ้งนิติบุคคล แจ้งผู้ดูแลอาคาร แจ้งตำรวจหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง มีพยาน และถ่ายวิดีโอไว้ตลอด เพื่อแสดงว่าเข้าไปเพราะเหตุฉุกเฉิน ไม่ใช่เข้าไปเพื่อยึดทรัพย์หรือรบกวนสิทธิของผู้เช่า
ก่อนให้เช่าครั้งต่อไป ควรเขียนสัญญาให้รัดกุม
ปัญหาผู้เช่าหายไปแต่ของอยู่เต็มห้อง มักแก้ยากเพราะสัญญาเช่าเขียนไว้ไม่ชัดตั้งแต่แรก ดังนั้นก่อนให้เช่าครั้งต่อไป ควรปรับสัญญาให้รัดกุมขึ้น
ข้อความที่ควรมีในสัญญา เช่น
- หากผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา
- หากผู้เช่าขาดการติดต่อและทิ้งทรัพย์สินไว้ ให้มีขั้นตอนแจ้งเตือนและกำหนดระยะเวลาให้มารับของ
- ให้ผู้เช่าแจ้งที่อยู่และช่องทางติดต่อที่ใช้ได้จริง
- ให้ระบุบุคคลติดต่อฉุกเฉิน
- ให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าตรวจห้องในกรณีจำเป็นหรือเหตุฉุกเฉิน โดยมีพยาน
- กำหนดวิธีจัดการทรัพย์สินที่ผู้เช่าทิ้งไว้
- กำหนดความรับผิดเรื่องค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าซ่อมแซม และค่าเก็บรักษาทรัพย์สิน
- กำหนดว่าผู้เช่าต้องส่งมอบห้องคืนพร้อมกุญแจและทรัพย์สินของผู้ให้เช่า
อย่างไรก็ตาม แม้สัญญาจะเขียนไว้ดี ก็ยังควรดำเนินการด้วยความระมัดระวังเมื่อเกิดปัญหาจริง เพราะหากทำเกินขอบเขต อาจถูกโต้แย้งได้
สิ่งที่ไม่ควรทำ
เมื่อผู้เช่าหายไปและมีของอยู่เต็มห้อง ผู้ให้เช่าไม่ควรทำสิ่งต่อไปนี้
- ตัดกุญแจเข้าไปเองโดยไม่มีพยาน
- ขนของผู้เช่าออกมาโดยไม่ทำบัญชีทรัพย์สิน
- นำของผู้เช่าไปขายหรือใช้เอง
- ทิ้งของโดยไม่แจ้งผู้เช่า
- เปลี่ยนกุญแจทันทีโดยไม่บอกกล่าว
- โพสต์ประจานผู้เช่า
- ยึดของผู้เช่าแทนค่าเช่าโดยไม่มีข้อตกลงหรือขั้นตอนทางกฎหมาย
- ให้คนอื่นเข้าไปค้นหรือหยิบของในห้อง
การทำแบบนี้อาจทำให้จากเดิมที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายผิด กลายเป็นเจ้าของห้องต้องมาต่อสู้คดีเอง
สิ่งที่ควรทำ
แนวทางที่ปลอดภัยกว่าคือ
- ตรวจสัญญาเช่า
ดูเงื่อนไขการผิดนัด การบอกเลิกสัญญา และการเข้าห้อง - ทำหนังสือทวงถามและบอกกล่าว
แจ้งยอดค้างชำระ ให้เวลาชำระ และแจ้งผลหากไม่ชำระ - เก็บหลักฐานการติดต่อ
เช่น ไปรษณีย์ ข้อความ LINE อีเมล ภาพหน้าจอ และบันทึกการโทร - มีพยานก่อนเปิดห้อง
ไม่ควรเปิดห้องคนเดียว ควรมีพยานและบันทึกวิดีโอ - ทำบัญชีทรัพย์สิน
ถ่ายรูป แยกรายการ บันทึกสภาพ และให้พยานลงชื่อ - เก็บทรัพย์สินไว้ในที่ปลอดภัย
อย่านำไปใช้ ขาย หรือทิ้งโดยไม่จำเป็น - ปรึกษาทนายหากมีข้อพิพาท
โดยเฉพาะกรณีมีทรัพย์สินมีค่า ผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือน หรือติดต่อผู้เช่าไม่ได้เลย
สรุป: ผู้เช่าหายไป แต่ของยังอยู่ ต้องทำให้ถูกขั้นตอน
หากผู้เช่าหายไป ไม่จ่ายค่าเช่า แต่ของยังอยู่เต็มห้อง ผู้ให้เช่าไม่ควรรีบเปิดห้อง ขนของ หรือเปลี่ยนกุญแจเองทันที เพราะอาจมีความเสี่ยงทั้งคดีแพ่งและคดีอาญา
สิ่งที่ควรทำคือ ตรวจสัญญาเช่า บอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าและบอกเลิกสัญญา ติดต่อผู้เช่าให้ครบทุกช่องทาง เก็บหลักฐานให้ละเอียด และหากจำเป็นต้องเปิดห้องหรือย้ายของ ควรมีพยาน ทำบัญชีทรัพย์สิน และบันทึกภาพหรือวิดีโอไว้ทุกขั้นตอน
กรณีที่ผู้เช่ายังไม่ยอมส่งมอบห้อง หรือมีทรัพย์สินมีค่าจำนวนมาก ควรปรึกษาทนายก่อนดำเนินการ เพื่อวางแนวทางให้ถูกต้อง ลดความเสี่ยง และป้องกันไม่ให้เจ้าของห้องกลายเป็นฝ่ายถูกฟ้องเสียเอง
